Opzegging van de huurovereenkomst door de huurder
Rekent uit wanneer uw brief aankomt, en wat dat kost
Een opzeggingsbrief overtypen kan iedereen. Het rekenwerk eromheen is waar het misgaat — en het kost telkens hetzelfde: een maand huur te veel, of een opzegging die niet doet wat zij moet doen.
Uw opzegging telt niet vanaf de dag dat u post
Zij telt vanaf de dag dat zij de verhuurder bereikt. Artikel 1.5 van het Burgerlijk Wetboek: een kennisgeving bereikt de bestemmeling wanneer die er kennis van neemt of er redelijkerwijze kennis van had kunnen nemen. Voor een aangetekende zending is dat de dag waarop de post haar aanbiedt — in de regel de eerstvolgende werkdag.
Aan het einde van de maand wordt dat duur. Post op 30 oktober en de brief wordt de 31e aangeboden: uw termijn begint op 1 november. Post één dag later en de brief blijft tot maandag 3 november liggen: uw termijn begint op 1 december, en u betaalt een volle maand extra. Dit document rekent dat uit, feestdagen inbegrepen, en zegt u tot wanneer u nog kunt posten.
De vergoeding hangt af van het jaar waarin de huur EINDIGT
Niet van het jaar waarin u opzegt. Zegt u op in de tiende maand, dan loopt de termijn van de elfde tot en met de dertiende maand en eindigt de huur in het tweede huurjaar: twee maanden huur, niet drie. Het document rekent dat uit en zet de berekening in de brief, zodat de verhuurder ze kan nalezen in plaats van betwisten.
De vraag die u het meeste geld kan besparen
Was uw huurovereenkomst geregistreerd op de dag dat u opzegt? Die verplichting rust op de verhuurder en moet binnen twee maanden na de ondertekening gebeuren. Blijft zij uit, dan zijn de opzeggingstermijn én de opzeggingsvergoeding niet van toepassing. U vertrekt dan kosteloos, met een huur die eindigt op de eerste dag van de volgende maand. Registreert de verhuurder nadien alsnog, dan behoudt u dat voordeel.
Ook voor huurovereenkomsten van vóór 2019
Een negenjarige huur uit 2016 loopt vandaag nog altijd. Op zo’n geschreven overeenkomst geldt het Vlaams Woninghuurdecreet niet: daarop blijft de vroegere federale Woninghuurwet van toepassing, ook wanneer zij na 2019 stilzwijgend werd verlengd. Dit document herkent dat aan uw contractdatum en citeert dan de juiste artikelen — zonder één verwijzing naar een decreet dat op u niet slaat.
Eén verschil telt daarbij echt: onder de oude wet kan de huurder een overeenkomst van korte duur NIET vervroegd beëindigen. Het interview zegt dat, in plaats van u een brief te verkopen die geen uitwerking heeft.
Vier regimes, en het interview kiest zelf
Een negenjarige huur, een korte duur die u vervroegd beëindigt, een korte duur die u tegen de vervaldag opzegt, en de tegenopzegging wanneer de verhuurder u vóór was. Elk met een eigen termijn en een eigen bedrag. U hoeft niet te weten in welk regime u zit; u beantwoordt de vragen en het document weet het.
En wat er niet kan, gebeurt niet
Ligt de woning buiten het Vlaamse Gewest, vraagt u een tegenopzegging bij een korte duur, of wilt u vervroegd weg uit een korte duur van vóór 2019 zonder dat uw contract dat toelaat — dan stopt het interview en zegt het waarom, vóór u betaalt. Een brief die op de verkeerde regels steunt, is erger dan geen brief.
Wat krijgt u
- ✓Opzeggingsbrief in Word en PDF, klaar om aangetekend te versturen
- ✓De datum van aanbieding berekend, feestdagen inbegrepen, met een waarschuwing als u een maand dreigt te verliezen
- ✓De ingangsdatum en de einddatum van de opzeggingstermijn
- ✓De juiste wet: het Woninghuurdecreet of de vroegere federale wet, naargelang uw contractdatum
- ✓De opzeggingsvergoeding berekend, met de rekensom in de brief
- ✓De regel over de niet-geregistreerde huurovereenkomst, met de wetsartikelen
- ✓Voorstellen over de plaatsbeschrijving, de sleutels en de waarborg
Veelgestelde vragen
Wanneer begint mijn opzeggingstermijn precies?+
Op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging is gedaan. Maar let op wanneer zij gedaan is: niet op de dag dat u post, wel op de dag dat de brief de verhuurder bereikt.
Artikel 1.5 van het Burgerlijk Wetboek zegt het zo: een kennisgeving bereikt de bestemmeling wanneer die er kennis van neemt of er redelijkerwijze kennis van had kunnen nemen. Voor een aangetekende zending is dat het ogenblik waarop de post haar aanbiedt — in de regel de eerstvolgende werkdag. Het Hof van Cassatie besliste dat op 8 maart 2018, en Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft die regel sindsdien overgenomen.
Concreet: post u op 15 oktober, dan wordt de brief op 16 oktober aangeboden en begint uw termijn op 1 november. Post u op 31 oktober, een vrijdag, dan blijft hij tot maandag 3 november liggen en begint uw termijn pas op 1 december.
Wilt u die dag zelf vastleggen, geef de brief dan af tegen een gedateerd ontvangstbewijs of laat hem door een gerechtsdeurwaarder betekenen. Dan geldt de dag zelf.
Kan ik mijn opzegging per e-mail sturen?+
Beter niet, en dit product biedt die weg dan ook niet aan. Artikel 1.5, derde lid van het Burgerlijk Wetboek stelt aan een elektronische kennisgeving een extra voorwaarde: zij bereikt de bestemmeling maar wanneer die vooraf het gebruik van dat adres heeft aanvaard.
Bij een huuropzegging is dat zelden aantoonbaar. Betwist de verhuurder dat hij de mail ontving, dan staat u met lege handen op het ogenblik dat het telt. Een aangetekende zending, een afgifte tegen ontvangstbewijs of een deurwaardersexploot leveren wel bewijs van datum en ontvangst.
Hoeveel opzeggingsvergoeding ben ik verschuldigd?+
Bij een negenjarige huurovereenkomst: drie, twee of één maand huur, naargelang de huur eindigt in het eerste, het tweede of het derde huurjaar. Eindigt zij na de eerste driejarige periode, dan is er niets verschuldigd.
Bij een korte duur: anderhalve maand, één maand of een halve maand, en bij een verlengde korte duur wordt geteld vanaf de aanvang van de EERSTE overeenkomst.
Let op het woord “eindigt”. Het gaat om het huurjaar waarin de overeenkomst afloopt, niet om het jaar waarin u opzegt. Zegt u op in de tiende maand, dan eindigt de huur in het tweede jaar en betaalt u twee maanden, niet drie.
De vergoeding is niet opeisbaar bij de opzegging, maar ten vroegste bij het einde van de huurovereenkomst.
Mijn huurovereenkomst is nooit geregistreerd. Wat betekent dat?+
Dat de opzeggingstermijn en de opzeggingsvergoeding niet van toepassing zijn (artikel 20, § 1, derde lid en artikel 21, § 2, derde lid). U kunt de huurovereenkomst beëindigen zonder termijn en zonder vergoeding, ook tijdens de eerste drie jaar.
De opzegging gaat wel in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin u ze doet. De huur eindigt dus op die dag, niet onmiddellijk.
De registratie rust op de verhuurder en moet gebeuren binnen twee maanden na de ondertekening. Zij is kosteloos. Weet u het niet zeker, vraag het dan na bij het kantoor Rechtszekerheid van de plaats waar de woning ligt — en kies in het formulier “geregistreerd” zolang u twijfelt, want dat is de voorzichtige keuze.
Wij zijn gehuwd. Moeten wij allebei tekenen?+
Ja. De echtgenoot of wettelijke samenwoner is van rechtswege huurder, ook als de overeenkomst maar door één van beiden is ondertekend of dateert van vóór het huwelijk (artikel 51, § 1). De huurders oefenen hun rechten samen uit (§ 2).
Verstuurt één partner de opzegging alleen en gaat de andere er niet mee akkoord, dan kan die de nietigheid van dat document inroepen, op voorwaarde dat de verhuurder van het huwelijk of de wettelijke samenwoning op de hoogte was. Daarom vraagt dit formulier beide huurders, en weigert het er één.
Bij feitelijke medehuur ligt het anders: daar mag één huurder ten persoonlijke titel opzeggen, en is de opzeggingsvergoeding niet verschuldigd (artikel 52, § 3).
De verhuurder heeft al opgezegd. Moet ik zijn termijn uitzitten?+
Nee. Heeft de verhuurder opgezegd voor persoonlijk gebruik, wegens renovatiewerken of zonder motief, dan kunt u op uw beurt te allen tijde opzeggen met een termijn van één maand, en bent u de vergoeding niet verschuldigd (artikel 20, § 2). Ook niet in de eerste drie jaar.
Uw tegenopzegging ontslaat de verhuurder niet van zijn eigen verplichtingen: hij moet de reden van zijn opzegging nog altijd uitvoeren, of de vergoeding betalen die daarvoor is bepaald. Doet hij dat niet, dan hebt u recht op achttien maanden huur.
Mijn huurovereenkomst dateert van 2017. Kan ik dit product gebruiken?+
Ja. Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt niet voor geschreven huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2019 zijn gesloten (artikel 83); daarop blijft de vroegere federale Woninghuurwet van toepassing. Dit document herkent dat aan uw contractdatum en citeert dan de artikelen van die wet.
Een stilzwijgende verlenging na 2019 verandert daar niets aan: uw overeenkomst blijft onder de oude wet. Hebt u daarentegen na 1 januari 2019 een nieuw contract getekend, dan is dat een nieuwe overeenkomst en geldt het decreet. Een mondelinge huurovereenkomst valt altijd onder het decreet, ongeacht haar datum.
Voor de opzegging door de huurder lopen beide wetten grotendeels gelijk: drie maanden, dezelfde vergoeding van drie, twee of één maand, dezelfde regel bij een niet-geregistreerde overeenkomst. Eén verschil telt: onder de oude wet kan de huurder een overeenkomst van korte duur niet vervroegd beëindigen, tenzij het contract dat uitdrukkelijk toelaat.