Ingebrekestelling van de huurder
De brief die de klok aanzet, en die later standhoudt
Uw huurder betaalt niet meer, of laat de woning verkommeren. U hebt al gebeld en gemaild, en er verandert niets. Dan is dit de brief die u nodig hebt: geen dreigement, maar het stuk dat de zaak vastlegt en waarop u zich later kunt beroepen.
Wat een ingebrekestelling in gang zet
Zij zet de klok aan. Vanaf deze brief loopt er intrest op wat u tegoed hebt. Zij bewijst dat u de huurder de kans hebt gegeven om het recht te zetten — en dat is precies wat de vrederechter u zal vragen wanneer u later de ontbinding van de huurovereenkomst vordert. Zonder zo’n brief begint niets te lopen en staat u met lege handen.
Daarom telt vooral dát zij er is, en dat zij zegt wat er moet gebeuren en tegen wanneer. Dit document schrijft dat uit, met de artikelen erbij die uw huurder tot betalen of onderhouden verplichten.
Achterstallige huur, gebrekkig onderhoud, of allebei
U kiest waarover de brief gaat. Bij achterstallige huur benoemt zij de maanden en het bedrag — niet enkel een saldo, want een huurder kan niet betwisten wat hij niet kan nagaan. Bij onderhoud beschrijft zij wat er misloopt en geeft zij een termijn om het in orde te brengen.
Gaat het om allebei, dan komen ze in één brief maar onder aparte koppen. Dat is geen opmaak maar noodzaak: geld en onderhoud volgen niet dezelfde regels, en door ze te vermengen ondermijnt u beide.
En als er niets verandert
Dan kan de huurovereenkomst op uw verzoek door de vrederechter worden ontbonden ten laste van de huurder, met schadevergoeding. De brief zegt dat, in bewoordingen die de deur naar overleg openhouden — want een huurder die betaalt, is nog altijd beter dan een procedure.
Verhuurt u via een vennootschap of met een ondernemingsnummer?
Dan gelden er strengere regels, en dit document past ze toe. Boek XIX van het Wetboek van economisch recht beschermt consumenten tegen invordering: u moet eerst een kosteloze herinnering sturen, veertien dagen wachten, en daarna niet meer vorderen dan de wet toelaat. Doet u het anders, dan verliest u de vergoeding die u wél had kunnen vragen.
Voor die kosteloze herinnering staat een gratis product op deze site. Dit document zegt u wanneer u dat moet gebruiken, rekent uit wanneer de wachttermijn afloopt, en berekent daarna wat u maximaal mag vorderen aan intrest en vergoeding. Verhuurt u als particulier, dan geldt dit alles niet en volgt de brief gewoon uw huurovereenkomst.
En het weigert wat niet kan
Een termijn van drie dagen om een dakgoot te herstellen. Een vordering vóór de wachttermijn afgelopen is. Een brief zonder omschrijving van de maanden waarover het gaat. Elk daarvan stopt het interview vóór u betaalt, met uitleg — want een ingebrekestelling die de rechter naast zich neerlegt, is erger dan geen brief.
Wat krijgt u
- ✓Ingebrekestelling in Word en PDF, klaar om aangetekend te versturen
- ✓De artikelen die uw huurder tot betalen of onderhouden verplichten
- ✓Een termijn die standhoudt, en de aankondiging van de ontbinding
- ✓De wachttermijn berekend, per post of elektronisch, feestdagen inbegrepen
- ✓Het wettelijke maximum van het schadebeding, uitgerekend op uw saldo
- ✓De datum vanaf wanneer de intrest loopt, met het kmo-onderscheid
- ✓Wanbetaling en onderhoud gescheiden gehouden in één brief
Veelgestelde vragen
Mijn huurder betaalt al twee maanden niet. Wat doe ik nu?+
Zet het op papier, en doe dat aangetekend. Een telefoontje of een bericht via WhatsApp verandert niets aan uw rechtspositie: pas met een geschreven ingebrekestelling loopt er intrest, en pas dan hebt u iets om later aan de vrederechter te tonen.
Benoem in die brief de maanden waarover het gaat en het bedrag, geef een termijn om te betalen, en zeg wat er gebeurt als dat uitblijft. Dat is precies wat dit document doet.
Wacht niet te lang. Hoe langer de achterstand oploopt, hoe kleiner de kans dat de huurder ze nog kan inhalen — en hoe waarschijnlijker het wordt dat u met een leeggehaalde woning en een oninbaar vonnis blijft zitten.
Moet deze brief aangetekend?+
De wet schrijft geen vorm voor, maar u draagt wel het bewijs dat en wanneer u de huurder in gebreke hebt gesteld. Een gewone brief bewijst niets, en een e-mail wordt betwist.
Wilt u later de ontbinding vorderen, kies dan een aangetekende zending of een afgifte tegen gedateerd ontvangstbewijs. Het document vermeldt de verzendwijze uitdrukkelijk in de brief, zodat dat stuk voor zichzelf spreekt.
Welke termijn moet ik de huurder geven?+
Een redelijke. Voor betaling is veertien dagen gebruikelijk; het document zet dat er standaard in. Voor onderhoud of herstellingen kiest u zelf, en dertig dagen is voor gewoon werk de norm.
Te kort is contraproductief. Een huurder die drie dagen krijgt om een dakgoot te laten herstellen, kan dat niet nakomen — en dan houdt uw ingebrekestelling geen stand wanneer u er later op steunt. Het document weigert daarom een onderhoudstermijn van minder dan zeven dagen.
En als de huurder na mijn brief alsnog betaalt?+
Dan hebt u bereikt wat u wilde, en dat is de bedoeling. Deze brief is geen opstap naar een procedure maar een poging om er een te vermijden — hij is zo geschreven dat de deur naar overleg openblijft.
Bewaar hem wel. Herhaalt het probleem zich, dan toont een reeks ingebrekestellingen dat het niet om een eenmalige tegenslag ging. Dat weegt bij de vrederechter.
Kan ik met deze brief meteen de ontbinding vorderen?+
Nee, en dat is de bedoeling. Deze brief gaat eraan vooraf: hij legt vast wat er misloopt, geeft de huurder een termijn om het recht te zetten, en bewijst later dat u die kans hebt gegeven.
Verandert er niets, dan legt u de zaak voor aan de vrederechter van de plaats waar de woning ligt. Die kan de huurovereenkomst ontbinden ten laste van de huurder en hem veroordelen tot betaling. Daarvoor is een verzoekschrift nodig, met eigen vormvereisten op straffe van nietigheid — daarvoor komt een apart product.
Hoe weet ik of ik als onderneming word beschouwd?+
Aan twee dingen die u zelf kunt nakijken. Verhuurt u via een vennootschap, een vzw of een andere rechtspersoon? Dan bent u een onderneming, zonder discussie. Artikel I.1, 1°, b van het Wetboek van economisch recht rekent iedere rechtspersoon daartoe, en stelt daarbij geen enkele voorwaarde aan de activiteit — ook een vzw die één pand verhuurt valt eronder.
Verhuurt u als natuurlijke persoon, kijk dan naar uw ondernemingsnummer en naar uw belastingaangifte. Hebt u een ondernemingsnummer waaronder u die verhuur uitoefent, en geeft u de huurinkomsten aan als beroepsinkomen? Dan oefent u een zelfstandige beroepsactiviteit uit en bent u een onderneming. Geeft u de huur aan als onroerend inkomen op basis van het kadastraal inkomen, zonder ondernemingsnummer voor die activiteit? Dan gaat het om beheer van eigen vermogen, en bent u dat niet.
Let op: het ondernemingsnummer is een gevolg van het ondernemingsbegrip, geen voorwaarde. De inschrijvingsplicht in de Kruispuntbank vloeit voort uit artikel I.4, 5° juncto III.49 van hetzelfde wetboek. In de praktijk loopt het samen, maar wie twijfelt over een grensgeval doet er goed aan het na te vragen.
Past geen van de drie omschrijvingen in het formulier, dan stopt het document en verwijst het u door naar advies. Dat kost minder dan wat u verliest wanneer u verkeerd kiest.
Ik verhuur via een vennootschap. Wat verandert er dan?+
Drie dingen, en het document past ze alle drie toe.
Ten eerste moet uw eerste aanmaning KOSTELOOS zijn — en dat geldt voor de eerste drie onbetaalde maanden van elk kalenderjaar, niet voor één. Voor die brieven staat een gratis product op deze site. Vraagt u bij zo’n herinnering toch intrest of een vergoeding, dan hebt u er geen recht op.
Ten tweede moet u daarna veertien dagen wachten, en die termijn begint niet op de dag van verzending: per post loopt hij vanaf de derde werkdag erna, elektronisch vanaf de kalenderdag erna. Het document rekent dat uit, feestdagen inbegrepen, en weigert de brief te maken zolang de termijn niet om is.
Ten derde is het bedrag begrensd. Bij een achterstand van 1.700 euro mag de forfaitaire vergoeding hoogstens 125 euro bedragen, en dan nog alleen als uw huurovereenkomst zo’n vergoeding uitdrukkelijk bedingt. De intrestvoet is eveneens geplafonneerd. Vordert u meer, dan valt de hele regeling weg — ook het deel waarop u wel recht had.