Aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud
Gratis — met de correctiefactor en de verloren maanden uitgerekend
Indexeren gebeurt niet vanzelf. De huurprijs stijgt pas wanneer u er schriftelijk om verzoekt — en dat verzoek werkt slechts terug tot drie maanden vóór de maand waarin het de huurder bereikt. Alles wat verder terugligt, bent u definitief kwijt.
Wat vergeten kost
Verjaart uw contract in maart en schrijft u pas in oktober, dan begint de nieuwe huurprijs op 1 juli. Vier maanden verhoging zijn weg. Bij een verhoging van 215,25 euro per maand is dat 861 euro — en dat verlies komt niet meer terug, want de basishuurprijs blijft dezelfde. De brief zet dat bedrag erin, met de periode waarover het loopt.
De formule, en waar zij misloopt
Geïndexeerde huur is de basishuurprijs maal het nieuwe indexcijfer, gedeeld door het aanvangsindexcijfer. Drie dingen gaan daar geregeld mis. De basishuurprijs is die uit uw contract zonder kosten en lasten — niet het bedrag dat u vorig jaar al indexeerde. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand VÓÓR de inwerkingtreding, en bij een contract van vóór 2019 de maand vóór de ondertekening. En is uw huurprijs ooit herzien, dan verspringt dat aanvangsindexcijfer naar de maand vóór die herziening.
De twee indexcijfers zoekt u zelf op bij Statbel. Het document zegt u welke maanden het precies nodig heeft, rekent daarmee, en zet de volledige berekening in de brief zodat uw huurder haar kan nalezen in plaats van betwisten.
De correctiefactor die de meeste verhuurders niet kennen
Trad uw huurovereenkomst in werking vóór 1 oktober 2022 en heeft de woning label D, E of F — of geen geldig EPC — dan wordt de geïndexeerde huurprijs sinds 1 oktober 2023 vermenigvuldigd met een correctiefactor. Die factor is berekend op de indexcijfers van 2021-2022 of 2022-2023, naargelang de maand waarin uw contract verjaart, en hij werkt BLIJVEND door in elke latere indexatie.
Dat is niet hetzelfde als de bevriezing van 2022-2023, die voorbij is. Wie vandaag nog denkt dat hij met label E helemaal niet mag indexeren, laat geld liggen; wie de correctiefactor vergeet, vraagt structureel te veel. Dit document past de juiste van de vier formules toe.
En één hardnekkig misverstand
U leest op verschillende rekentools dat u in Vlaanderen niet mag indexeren zolang het huurcontract niet geregistreerd is. Dat klopt niet. Die voorwaarde staat in de Brusselse Huisvestingscode, samen met de verplichting het EPB-certificaat aan de huurder voor te leggen. Het Vlaams Woninghuurdecreet kent geen tegenhanger.
Wat de registratie in Vlaanderen wél doet: zolang zij uitblijft, kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding. Dat is een andere regel, en het is er één om te kennen vóór u een brief stuurt die uw huurder aan het bestaan van uw contract herinnert.
Wat krijgt u
- ✓Brief in Word en PDF, met de volledige berekening erin
- ✓De nieuwe huurprijs berekend volgens de wettelijke formule
- ✓De correctiefactor voor label D, E, F of geen EPC, waar zij geldt
- ✓De datum vanaf wanneer de verhoging verschuldigd is
- ✓Het bedrag dat u verliest wanneer u te laat schrijft
- ✓Welke maanden u bij Statbel moet opzoeken
Veelgestelde vragen
Ik ben de indexatie drie jaar vergeten. Kan ik dat inhalen?+
Niet volledig. De aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan de maand waarin uw verzoek de huurder bereikt. Alles daarvóór is definitief verloren, ook al gaat het om jaren.
Wat u wél kunt: vanaf nu de huurprijs indexeren op basis van de laatste verjaardag. De formule vertrekt altijd van de oorspronkelijke basishuurprijs en van het indexcijfer van vandaag, niet van wat u vorig jaar had kunnen vragen. U verliest dus de achterstallige maanden, maar niet de opgebouwde stijging zelf.
Welke twee indexcijfers heb ik nodig?+
De GEZONDHEIDSINDEX — de consumptieprijsindex zonder tabak, alcohol en motorbrandstof — van twee maanden. Het aanvangsindexcijfer is dat van de maand vóór de inwerkingtreding van uw huurovereenkomst. Het nieuwe indexcijfer is dat van de maand vóór de verjaardag die u indexeert.
Twee keer dus de maand ERVOOR. Verjaart uw contract op 1 maart, dan hebt u het cijfer van februari nodig, niet dat van maart.
Bij een geschreven contract van vóór 1 januari 2019 telt voor het aanvangsindexcijfer niet de inwerkingtreding maar de ONDERTEKENING. En is uw huurprijs ooit herzien onder artikel 35, dan verspringt het aanvangsindexcijfer naar de maand vóór die herziening.
U vindt de cijfers bij Statbel. Vult u iets verkeerds in, dan zegt het document welke maanden het verwacht.
Mijn woning heeft label E. Mag ik dan wel indexeren?+
Ja. Het indexatieverbod voor label E en F gold van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023, en die periode is voorbij. Sinds 1 oktober 2023 mag u opnieuw indexeren, maar met een correctiefactor.
Voor label E, F of een woning zonder geldig EPC is die factor de verhouding tussen twee gezondheidsindexcijfers; voor label D is zij milder omdat de helft van de stijging wordt meegerekend. Welke twee cijfers dat zijn, hangt af van de maand waarin uw contract verjaart: januari tot september geeft het paar 2022-2023, oktober tot december het paar 2021-2022.
Die correctie werkt blijvend door. Zij is berekend op een venster in het verleden, maar zij vermenigvuldigt ook uw indexatie van dit jaar en van de volgende. Vergeet u haar, dan vraagt u structureel te veel.
Mijn huurcontract is niet geregistreerd. Mag ik dan indexeren?+
In Vlaanderen wel. U leest op verschillende rekentools dat het niet mag, maar die voorwaarde staat in de Brusselse Huisvestingscode — samen met de verplichting om het EPB-certificaat aan de huurder voor te leggen. Het Vlaams Woninghuurdecreet kent geen tegenhanger.
Wat de registratie in Vlaanderen wél doet, raakt u van een andere kant: zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden, kan de huurder haar beëindigen zonder opzeggingstermijn en zonder opzeggingsvergoeding. Een indexatiebrief herinnert hem aan het bestaan van dat contract. Weeg dat af vóór u verstuurt — en registreer alsnog: dat is gratis en kan online.
Waarom is dit product gratis?+
Omdat het kort is en omdat u er waarschijnlijk elk jaar op terugkomt. Wie hier zijn indexatiebrief haalt, weet Jurifonta te vinden wanneer er iets ernstigers speelt — een opzegging, een ingebrekestelling, een procedure.
Gratis betekent hier niet vrijblijvend: de berekening volgt dezelfde wettelijke formules en dezelfde toetsen als de betalende documenten in deze rubriek.