Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder
Vijf gronden, twee wetten, en de sanctie van achttien maanden vermeden
Een opzegging door de verhuurder die haar motief niet waarmaakt, kost achttien maanden huur. Dat staat zo in het Vlaams Woninghuurdecreet én in de vroegere federale wet, en het is de zwaarste sanctie in dit rechtsgebied. Bij een huurprijs van 900 euro is dat 16.200 euro — voor één brief die op de verkeerde grond of tegen de verkeerde datum vertrok.
De goedkoopste opzegging is degene die niemand kent
Tegen het einde van de huurtermijn kunt u opzeggen zonder motief en zonder vergoeding, met zes maanden. En dat recht keert bij ELKE driejarige verlenging terug. Een verhuurder in jaar elf denkt doorgaans dat hij vastzit of grijpt naar de opzegging zonder motief — die daar niet meer bestaat, en dus zonder gevolg blijft. Dit document rekent de eerstvolgende bruikbare vervaldag voor u uit.
Vijf gronden, elk met eigen voorwaarden
Persoonlijk gebruik, grondige renovatie, zonder motief, het einde van de negenjarige termijn en het einde van een korte duur. U kiest wat op u van toepassing is; het document bepaalt de termijn, de einddatum en de vergoeding, en schrijft de voorwaarden uit die de wet aan uw grond verbindt. Hieronder staat waar het bij de twee zwaarste gronden op aankomt, zodat u al vóór uw aankoop weet of u ervoor in aanmerking komt.
Renovatie: drie voorwaarden, en zij gelden samen
Ten eerste moeten de werken de bestemming van het goed eerbiedigen die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake ruimtelijke ordening. Ten tweede moeten zij worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder BEWOONT — werken aan een dak, een gevel of een leegstaande verdieping dragen deze opzegging niet.
En ten derde de drempel waar het meestal op stukloopt: de werken moeten MEER KOSTEN DAN DRIE JAAR HUUR van het verhuurde goed. Bij een huurprijs van 900 euro is dat meer dan 32.400 euro. Telt het gebouw verscheidene verhuurde woningen van dezelfde verhuurder waaraan werken worden uitgevoerd, dan volstaat meer dan TWEE JAAR HUUR voor al die woningen samen.
Bij de opzegging zelf — niet later — moet u de omgevingsvergunning bezorgen wanneer de werken er een vereisen, samen met een omstandig bestek, of een beschrijving van de werken met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst. De werken moeten starten binnen zes maanden en klaar zijn binnen vierentwintig maanden.
Persoonlijk gebruik: voor wie, en wat u daarna moet doen
De wet somt limitatief op wie het goed mag betrekken: uzelf, uw echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, uw afstammelingen en aangenomen kinderen, uw bloedverwanten in de opgaande lijn, en uw bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad — dus ook broers, zussen, ooms, tantes, neven en nichten, en dezelfde kring aan de kant van uw partner. Staat iemand daar niet in, dan draagt deze grond de opzegging niet.
De opzegging moet de IDENTITEIT van die persoon vermelden en de band van verwantschap; de huurder kan u vragen die band binnen twee maanden te bewijzen. Het goed moet betrokken worden binnen het jaar en ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend bewoond blijven. Gebeurt dat niet, dan is achttien maanden huur verschuldigd, tenzij u het bewijs levert van buitengewone omstandigheden.
En het weigert wat de wet niet toelaat
Bent u een vennootschap, dan kunt u niet opzeggen voor persoonlijk gebruik: de wet somt verwantschapsbanden op, en die heeft een rechtspersoon niet. Bij een korte duur kunt u helemaal niet vervroegd beëindigen. Haalt u de kostendrempel voor renovatie niet, of gebeuren de werken aan een ander dan het bewoonde gedeelte, dan draagt die grond de opzegging niet. En sluit uw eigen huurovereenkomst een mogelijkheid uit, dan blijft zij uitgesloten. Elk van die gevallen stopt het interview vóór u betaalt, met uitleg erbij.
Ook voor huurovereenkomsten van vóór 2019
Een negenjarige huur uit 2016 loopt vandaag nog altijd, en daarop geldt het decreet niet. Dit document herkent dat aan uw contractdatum en past de vroegere federale wet toe. Twee verschillen tellen daarbij echt: onder de oude wet kunt u alleen bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode wegens renovatie opzeggen, en de wettelijk samenwonende partner staat er bij persoonlijk gebruik niet in.
De datum waarop uw brief aankomt
Een opzegging werkt niet op de dag van de post, maar wanneer zij de huurder bereikt. Bij zes maanden opzeg kan een brief die één dag te laat vertrekt de hele vervaldag doen missen — en dan schuift het einde van uw huur drie jaar op. Het document rekent de aanbiedingsdatum uit, feestdagen inbegrepen, en waarschuwt u vóór u betaalt.
Ce que vous recevez
- ✓Opzeggingsbrief in Word en PDF, klaar om aangetekend te versturen
- ✓De juiste grond met de wettelijke voorwaarden uitgeschreven, drempels inbegrepen
- ✓De ingangsdatum en de einddatum berekend, feestdagen inbegrepen
- ✓De eerstvolgende bruikbare vervaldag, ook na negen jaar
- ✓De sanctie van achttien maanden in euro, zodat u weet wat er op het spel staat
- ✓De juiste wet: het Woninghuurdecreet of de vroegere federale wet
Questions fréquentes
Ik verhuur al elf jaar. Kan ik nog opzeggen?+
Ja, en waarschijnlijk goedkoper dan u denkt. Werd de huurovereenkomst na negen jaar niet opgezegd, dan is zij telkens voor drie jaar verlengd — en bij het einde van elke verlenging kunt u opzeggen met zes maanden, zonder motief en zonder vergoeding.
Wat daar NIET meer werkt, is de opzegging zonder motief met vergoeding: die bestaat alleen tegen het einde van de eerste en de tweede driejarige periode. Grijpt u daar toch naar, dan is de opzegging zonder gevolg.
Dit document rekent de eerstvolgende bruikbare vervaldag uit en zegt u tot wanneer u kunt posten.
Wat riskeer ik als ik het motief niet waarmaak?+
Een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur, tenzij u het bewijs levert van buitengewone omstandigheden. Bij persoonlijk gebruik moet de woning betrokken worden binnen het jaar en ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend bewoond blijven. Bij renovatie moeten de werken starten binnen zes maanden en klaar zijn binnen vierentwintig.
Buitengewone omstandigheden zijn goede redenen die onafhankelijk zijn van uw wil en die bij de opzegging niet voorzienbaar waren. Van gedachten veranderen hoort daar niet bij.
De brief die dit document opstelt, vermeldt die verplichtingen en het bedrag van de sanctie uitdrukkelijk. Niet om u af te schrikken, maar omdat u het moet weten vóór u tekent.
Wanneer zijn mijn renovatiewerken zwaar genoeg om op te zeggen?+
Drie voorwaarden, en zij moeten ALLE DRIE vervuld zijn. De werken eerbiedigen de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wets- en verordeningsbepalingen inzake ruimtelijke ordening. Zij worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont. En zij kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed.
Die derde is de drempel waar het meestal op stukloopt. Bij een huurprijs van 750 euro moet u meer dan 27.000 euro aan werken uitvoeren, bij 900 euro meer dan 32.400 euro. Een keuken vernieuwen haalt dat zelden; een woning strippen tot op de ruwbouw wel.
Er is één uitzondering die het makkelijker maakt. Telt het gebouw verscheidene verhuurde woningen van dezelfde verhuurder waaraan werken worden uitgevoerd, dan volstaat het dat de werken meer kosten dan twee jaar huur voor al die woningen samen.
Bij de opzegging — niet later — bezorgt u de huurder de omgevingsvergunning wanneer de werken er een vereisen, samen met één van deze drie: een omstandig bestek, een beschrijving van de werken met een gedetailleerde kostenraming, of een aannemingsovereenkomst. Daarna moeten de werken starten binnen zes maanden en klaar zijn binnen vierentwintig maanden, en vraagt u een conformiteitsattest aan.
Haalt u de drempel niet, dan stopt het interview vóór u betaalt. Dat is geen dienstweigering maar een besparing: een opzegging op deze grond die de voorwaarden niet haalt, kost u achttien maanden huur.
Voor wie mag ik opzeggen wegens persoonlijk gebruik?+
De wet somt limitatief op: uzelf, uw echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, uw afstammelingen en aangenomen kinderen, uw bloedverwanten in de opgaande lijn, en uw bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad. Dat laatste omvat broers en zussen, ooms en tantes, neven en nichten. Dezelfde kring geldt aan de kant van uw echtgenoot of partner.
Staat iemand daar niet in — een schoonbroer, een vriend, een werknemer — dan draagt deze grond de opzegging niet.
Twee dingen die de termijn beïnvloeden. Betrekt u de woning ZELF, dan volstaat zes maanden. Gaat het om iemand anders en zegt u op tijdens de eerste drie jaar van de huur, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van die driejarige periode — uw opzegging werkt dan later dan u denkt, en dit document rekent die datum voor u uit.
Bij een huurovereenkomst van vóór 2019 ligt het net anders: daar geldt die beperking alleen voor bloedverwanten in de derde graad, en staat de wettelijk samenwonende partner niet in de opsomming.
Mijn vennootschap verhuurt de woning. Kan zij opzeggen om er iemand in te laten wonen?+
Nee, en het interview weigert die combinatie. De wet somt bij de opzegging voor persoonlijk gebruik verwantschapsbanden op: afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn, de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, en bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad. Een vennootschap heeft die banden niet.
Zo'n opzegging is strijdig met de dwingende bepalingen van de huurwet en kan niet als een opzegging voor eigen gebruik worden beschouwd — met de vergoeding van achttien maanden huur als gevolg.
Wat wel kan: opzeggen tegen de vervaldag, of — tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode — zonder motief, met negen of zes maanden huur als vergoeding. Voor renovatie gelden de gewone voorwaarden, ook voor een rechtspersoon.
Mijn huurovereenkomst is van korte duur. Kan ik er vroeger uit?+
Nee. Bij een huurovereenkomst van korte duur kan de verhuurder de huur niet vervroegd beëindigen — ook niet om er zelf in te gaan wonen, en ook niet om te verbouwen. De artikelen over persoonlijk gebruik, renovatie en de opzegging zonder motief zijn er niet op van toepassing.
Wat wel kan, is opzeggen tegen de vervaldag, met een opzegging die de huurder ten minste drie maanden vooraf bereikt. Gebeurt dat niet tijdig, dan geldt de overeenkomst als aangegaan voor negen jaar vanaf de oorspronkelijke aanvangsdatum — en dan zit u er negen jaar aan vast.
Mijn huurovereenkomst dateert van 2017. Verandert dat iets?+
Ja, en op twee punten die u geld kunnen kosten. Op een geschreven overeenkomst van vóór 1 januari 2019 blijft de vroegere federale Woninghuurwet van toepassing, ook wanneer zij nadien stilzwijgend is verlengd.
Ten eerste: onder die wet kunt u alleen wegens renovatie opzeggen BIJ HET VERSTRIJKEN van de eerste of de tweede driejarige periode. Het decreet laat dat te allen tijde toe; de oude wet niet. Ten tweede: bij persoonlijk gebruik noemt de oude wet alleen de echtgenoot, niet de wettelijk samenwonende partner.
Het document herkent dat aan uw contractdatum en citeert dan de artikelen van die wet. Een mondelinge overeenkomst valt altijd onder het decreet, ongeacht haar datum.
De huurder kan toch zelf opzeggen zodra ik dat doe?+
Ja. Zegt u op voor persoonlijk gebruik, wegens renovatie of zonder motief, dan kan de huurder op zijn beurt beëindigen met één maand opzegging en zonder vergoeding. De brief vermeldt dat recht uitdrukkelijk.
Dat ontslaat u niet van uw eigen verplichtingen: u moet de reden van uw opzegging nog altijd uitvoeren, of de vergoeding betalen die daarvoor is bepaald.