Woninghuurovereenkomst met plaatsbeschrijving
Een huurcontract dat het Vlaams Woninghuurdecreet volgt, met een invulklare plaatsbeschrijving op maat van de woning.
Een woninghuurovereenkomst is geen vrij contract. Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt dwingend vast wat er in moet staan, hoe lang de huur duurt, wanneer wie kan opzeggen en wat de waarborg mag zijn. Wat daarvan afwijkt ten nadele van de huurder, geldt niet — ook niet als beide partijen tekenden.
Wat u invult, en wat wij eruit halen
U beantwoordt vragen over de partijen, de woning, de duur, de prijs en de waarborg. Daaruit komen drie documenten: een volledige huurovereenkomst, een plaatsbeschrijving die precies de lokalen bevat die u hebt opgegeven, met per soort lokaal de juiste rubrieken, en de wettelijke bijlagen. Voegt u foto's toe, dan komt daar een genummerde fotobijlage bij, gekoppeld aan het lokaal waarop elke foto slaat.
De plaatsbeschrijving is een invulformulier
U print haar en vult ze tijdens de rondgang in, samen met de huurder of met een deskundige. Zo hoort het ook: een plaatsbeschrijving die op voorhand is ingevuld, beschrijft niets. Zonder omstandige plaatsbeschrijving wordt de huurder geacht het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt — een vermoeden dat vrijwel altijd in het nadeel van de verhuurder uitvalt.
Drie clausules die u elders wél vindt, en hier niet
In veel modellen staat dat de huurder gebroken ruiten vervangt — ook als zij door toeval of overmacht sneuvelen. Die clausule is niet afdwingbaar: het decreet legt herstellingen die alleen door ouderdom of overmacht nodig zijn uitdrukkelijk bij de verhuurder, en het woninghuurrecht is op dat punt dwingend ten voordele van de huurder.
Hetzelfde geldt voor de clausule die de huurder werken van meer dan veertig dagen laat gedogen zonder huurvermindering. De grens ligt op dertig dagen, en daarboven heeft hij recht op vermindering naar evenredigheid.
En de meest voorkomende: tien procent verhoging plus tien procent intrest, van rechtswege en zonder ingebrekestelling. Verhuurt u als onderneming aan een particulier, dan valt die clausule onder Boek XIX van het Wetboek van economisch recht — en wie daar de grens overschrijdt, verliest zijn VOLLEDIGE schadevergoedingsregeling, ook het deel waar hij wel recht op had. Deze overeenkomst houdt het daarom op interest vanaf de ingebrekestelling, tegen de wettelijke voet.
Een clausule die de rechter naast zich neerlegt, is geen bescherming maar een valstrik: zij wekt de indruk van een recht dat er niet is, en u ontdekt dat pas wanneer u het nodig hebt.
Waarvoor dit document niet dient
Enkel voor een woning in het Vlaams Gewest die tot hoofdverblijfplaats van de huurder dient. Brussel en Wallonië hebben een eigen regeling. Studentenhuisvesting, handelshuur en pacht volgen andere regels. Ook een huur van meer dan negen jaar valt erbuiten: die vraagt een notariële akte.
Ce que vous recevez
- ✓De huurovereenkomst in Word en PDF, klaar om te ondertekenen
- ✓Een plaatsbeschrijving op maat van uw woning, met per lokaal het juiste raster
- ✓De verplichte bijlagen opgesomd, zodat u niets vergeet aan te hechten
- ✓Een instructiefiche over de registratie, die binnen twee maanden en kosteloos moet gebeuren
- ✓Dertig dagen om uw antwoorden aan te passen en het document opnieuw te laten maken
Questions fréquentes
Moet ik de huurovereenkomst laten registreren?+
Ja, en die verplichting rust op de verhuurder. U hebt daarvoor twee maanden vanaf de ondertekening, en de registratie van een woninghuurovereenkomst is kosteloos. Sinds 20 maart 2025 gebeurt zij in beginsel online, via MyRent; de papieren weg blijft voor particulieren enkel open bij overmacht of een technisch probleem. U laadt de overeenkomst op als pdf. De plaatsbeschrijving wordt samen met de overeenkomst geregistreerd.
Registreert u niet, dan kan de huurder de overeenkomst beëindigen zonder opzeggingstermijn en zonder vergoeding. Dat is geen theoretisch risico: het is de meest voorkomende reden waarom een verhuurder een huurder vroeger dan verwacht ziet vertrekken.
Waarom is de plaatsbeschrijving niet al ingevuld?+
Omdat een plaatsbeschrijving vaststelt wat u ziet, en dat kan alleen ter plaatse. Wat u van ons krijgt, is het formulier toegesneden op deze woning: elk lokaal dat u hebt opgegeven staat erin, met de rubrieken die bij dat soort lokaal horen — een keuken krijgt werkblad, dampkap en kookplaat, een badkamer ventilatie, kraanwerk en sanitair.
U vult het tijdens de rondgang in en beide partijen ondertekenen. Foto's maakt u zelf; het formulier voorziet per lokaal de regel om het aantal te noteren.
Kies ik best negen jaar of een korte duur?+
Een korte duur van één jaar is gebruikelijk bij een eerste overeenkomst: beide partijen kunnen na een jaar zonder verhaal uit elkaar. Er zit wel een addertje in: bij korte duur kan de verhuurder niet vervroegd opzeggen, ook niet om er zelf te gaan wonen.
En wordt een korte duur niet tijdig opgezegd, dan wordt zij van rechtswege een overeenkomst van negen jaar, gerekend vanaf de oorspronkelijke begindatum, aan dezelfde voorwaarden. Die omzetting overkomt verhuurders die de opzegtermijn laten voorbijgaan.
Mag ik meer dan drie maanden waarborg vragen?+
Nee. Drie maanden huur is het maximum. Het decreet kent vier vormen: een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, een zakelijke zekerheidstelling, een bankwaarborg via het OCMW, en — met uw akkoord — een borgstelling door een persoon.
Belangrijk: de waarborg mag niet aan u worden overhandigd om zelf te bewaren. Doet u dat toch, dan bent u rente verschuldigd en kan de huurder het bedrag als huurgeld beschouwen.
Ik verhuur in Brussel of Wallonië. Kan ik dit gebruiken?+
Nee. Woninghuur is sinds de zesde staatshervorming gewestelijke materie, en de drie gewesten hebben elk hun eigen regeling. Dit document volgt uitsluitend het Vlaamse decreet. De eerste vraag van de intake gaat daarover, zodat u niet betaalt voor een document dat niet op uw situatie slaat.