Rechtbank: belasting op een ontbrekend conformiteitsattest is onwettig
Steeds meer Vlaamse gemeenten verplichten verhuurders om een conformiteitsattest voor te leggen: een officieel bewijs dat de huurwoning veilig en gezond is. Enkele gemeenten gingen een stap verder en heffen een belasting zolang dat attest er niet is. In Ronse loopt die op tot 2.000 euro per woning, elk jaar opnieuw.
De rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, oordeelt dat zo’n belasting onwettig is. In zes vonnissen van 25 september en 27 november 2025 verleende ze twee mede-eigenaars van een pand met drie huurwoningen in Ronse volledige ontheffing van hun aanslagen. De stad moet de belasting terugbetalen, met moratoriuminteresten, en draagt de gerechtskosten. Ze ging niet in hoger beroep. Advocaat Koen Vandewalle pleitte de zaken voor de eigenaars.
Wat is een conformiteitsattest?
Het conformiteitsattest bevestigt dat een huurwoning voldoet aan de minimale normen voor veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit uit de Vlaamse Codex Wonen. Een woningcontroleur onderzoekt de woning ter plaatse; is het verslag gunstig, dan reikt de burgemeester het attest uit. Het is hoogstens tien jaar geldig.
Een gemeente kan het attest bij verordening verplicht maken voor huurwoningen (artikel 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen), bijvoorbeeld eerst voor de oudste woningen. Ronse doet dat sinds 2021 voor nieuwe verhuringen, in fasen volgens het bouwjaar van de woning: tegen 2033 geldt de verplichting er voor alle huurwoningen.
Een belasting zolang het attest ontbreekt
Ronse koppelde een belasting aan die verplichting. Heeft een woning zes maanden na de datum waarop de verhuurder over een attest moest beschikken er nog altijd geen, dan is de eigenaar (of bijvoorbeeld de vruchtgebruiker) 1.000 euro per woning verschuldigd. Na twaalf maanden wordt dat 1.500 euro, na vierentwintig maanden 2.000 euro, en dat bedrag blijft elk jaar verschuldigd zolang het attest ontbreekt.
Het eerste reglement gold voor 2021 tot en met 2025. In december 2022 verving de gemeenteraad het door een nieuw belastingreglement voor de jaren 2023 tot en met 2033, met dezelfde bedragen. Eind oktober 2026 staat de belasting nog altijd bij de geldende belastingen van de stad.
Wat de rechtbank besliste
Gemeenten hebben een ruime fiscale autonomie: ze bepalen grotendeels zelf wat ze belasten. Maar volgens de rechtbank is een belasting die verschuldigd is omdat iemand een regel overtreedt, geen gewone belasting. In Ronse is de belasting verschuldigd zolang het attest ontbreekt en valt ze weg zodra het er is. Het belastbare feit is dus de overtreding zelf, en dan heeft de belasting ‘objectief gezien het karakter van een sanctie’, welke doelstellingen de stad ook opgeeft.
Een overtreding bestraffen is een bevoegdheid van de wetgever, voor de woningkwaliteit de Vlaamse decreetgever. Die voorzag ook in straffen: de Vlaamse Codex Wonen bestraft wie een woning verhuurt die niet aan de normen voldoet (artikel 3.34 en volgende). Een gemeente mag via haar belastingbevoegdheid geen eigen geldelijke straf aan zo’n overtreding verbinden. De rechtbank wijst ook op de GAS-wet: een gemeente kan geen eigen sanctie invoeren voor een inbreuk die een wet of decreet al bestraft.
Het reglement is daarom volgens de rechtbank in strijd met onder meer de Grondwet, de Nieuwe Gemeentewet en de GAS-wet. Op grond van artikel 159 van de Grondwet laat ze het buiten toepassing, en vallen de aanslagen volledig weg. De rechtbank steunt daarbij op vaste rechtspraak van de Raad van State over belastingen die verschuldigd zijn omdat een verplichting niet is nagekomen of een vergunning ontbreekt (onder meer het arrest van 22 november 2016, nr. 236.487), en op het handboek woningkwaliteit van de Vlaamse overheid, dat zo’n belasting uitdrukkelijk onwettig noemt.
Twee details zijn het onthouden waard. De rechtbank moest niet nagaan of de eigenaars het attest tijdig hadden aangevraagd: de aanslagen vielen weg omdat de belasting zelf onwettig is. En het verweer van de stad dat de opsplitsing van het pand in drie woningen niet vergund was, veranderde daar niets aan. De stad had de woningen zelf afzonderlijk belast.
Rb. Oost-Vlaanderen, afd. Gent, 25 september 2025 en 27 november 2025.
Niet alleen in Ronse
Sinds 2019 voerden verschillende Vlaamse gemeenten zo’n belasting in. Wij vonden ze in Oost-Vlaanderen in Zottegem (gemeenteraad van 14 december 2020), Haaltert en Oosterzele; in de provincie Antwerpen in Aartselaar, Boechout, Boom, Hemiksem, Hove, Lint, Niel, Rumst, Schelle, Willebroek en Zwijndrecht; in Vlaams-Brabant in Halle; en in West-Vlaanderen in Menen en Middelkerke.
De Vlaamse overheid noemde zo’n belasting ‘juridisch niet correct’: een belasting inzetten als sanctie is machtsafwending. Het Agentschap Binnenlands Bestuur vroeg alle gemeenten met zo’n reglement met aandrang om ermee te stoppen. De meeste deden dat ook: ze schaften de belasting af of vervingen ze door een GAS-boete. In Menen vernietigde de gouverneur het reglement in maart 2022, in Haaltert vernietigde het Agentschap Binnenlands Bestuur een nieuwe versie in juli 2024. Zottegem werkt sinds 1 januari 2026 met een GAS-boete van hoogstens 500 euro.
Ronse houdt de belasting toch aan, tot 2033. En Aartselaar, dat ze in 2022 had vervangen door een GAS-boete, keurde op 15 december 2025 opnieuw een belastingreglement goed voor de jaren 2026 tot en met 2031: 600 euro per wooneenheid, na twaalf maanden 1.200 euro en na vierentwintig maanden 1.800 euro. Voor zover wij konden nagaan, zijn dat de twee gemeenten waar de belasting vandaag nog geldt. Andere gemeenten in de Vlaamse Ardennen en de Denderstreek met een verplicht attest, zoals Oudenaarde, Geraardsbergen en Sint-Lievens-Houtem, werken met een GAS-boete.
Wat een gemeente wel mag
Het conformiteitsattest blijft verplicht waar de gemeente dat beslist. Sinds 2021 kan de gemeenteraad bovendien bepalen dat een verhuurder het attest elk jaar opnieuw moet aanvragen zolang hij het niet heeft (artikel 3.2, eerste lid, 1°, van de Vlaamse Codex Wonen). Wie die jaarlijkse aanvraagplicht niet nakomt, riskeert een gemeentelijke administratieve sanctie, een GAS-boete. Onder meer Boechout, Boom, Hove, Hemiksem, Schelle en Zottegem stapten zo over van een belasting naar een GAS-boete.
Wie een woning verhuurt die niet aan de normen voldoet, blijft bovendien strafbaar. En een vergoeding voor het conformiteitsonderzoek zelf, zoals de 200 euro per woning die Ronse sinds 1 juni 2024 aanrekent, is iets anders dan een belasting op het ontbreken van het attest: dat is een retributie voor een dienst, waarover deze vonnissen niet gaan.
Kreeg u zo’n aanslag?
Een vonnis in de zaak van iemand anders schrapt uw aanslag niet. U moet zelf reageren, en de termijnen zijn kort.
Dien eerst een bezwaarschrift in bij het college van burgemeester en schepenen, binnen drie maanden nadat u het aanslagbiljet ontving. Het aanslagbiljet geldt als ontvangen op de derde werkdag na de verzending. Het bezwaar moet schriftelijk, ondertekend en gemotiveerd zijn, en u kunt er een hoorzitting in vragen (artikel 9 van het decreet van 30 mei 2008 over de provincie- en gemeentebelastingen).
Het college beslist binnen zes maanden, of negen maanden bij een ambtshalve aanslag. Wijst het uw bezwaar af, dan kunt u binnen drie maanden na de kennisgeving van die beslissing naar de rechtbank van eerste aanleg (artikel 1385undecies van het Gerechtelijk Wetboek). Beslist het college niet op tijd, dan kunt u ook naar de rechtbank stappen.
Ook wie de belasting al betaalde, kan bezwaar indienen. Krijgt u gelijk, dan betaalt de gemeente terug, met moratoriuminteresten. Laat u de termijn voor bezwaar verlopen, dan kunt u de aanslag in de regel niet meer aanvechten.
Hulp bij uw bezwaar
Kreeg u een aanslag omdat uw huurwoning geen conformiteitsattest heeft, of twijfelt u of uw gemeente u mag belasten? Advocaat Koen Vandewalle, die deze zaken pleitte, bekijkt uw aanslag en zegt u binnen twee werkdagen wat u kunt doen, per e-mail of telefonisch, voor een vaste prijs van € 69. Vraag juridisch advies.
Verhuurt u een woning in Vlaanderen? Op Jurifonta stelt u ook uw woninghuurovereenkomst op, met plaatsbeschrijving en de wettelijke bijlagen, voor € 69.